Garantovaný nájem vs. klasická správa bytu: Jaký model je pro majitele výhodnější?

Garantovaný nájem zní jednoduše: majitel dostává pravidelně peníze a o zbytek se postará správce. Klasická správa funguje jinak – byt zůstává v přímém pronájmu majitele a správce za něj zajišťuje každodenní provoz.

Oba modely mají své výhody.

Rozdíl je především v tom, kolik kontroly si majitel ponechává, jaké riziko přebírá a kolik ze skutečného tržního nájemného mu zůstane.

Pojďme se podívat na oba modely bez reklamních sloganů.

1. Jak funguje garantovaný nájem?

U garantovaného nájmu je princip zpravidla takový, že majitel uzavře smlouvu s firmou, která mu za předem dohodnutých podmínek vyplácí stanovenou částku.

Majitel tak získává především předvídatelnost příjmu a méně starostí.

Firma následně řeší další pronájem a provoz nemovitosti podle konkrétního smluvního modelu.

Na první pohled je to velmi jednoduché:

Majitel  - dostává dohodnutou částku - správce řeší zbytek.

Právě za tuto jednoduchost a převzetí části rizika ale majitel obvykle něco „platí“.

Nemusí jít o klasický měsíční poplatek za správu. Náklad může být například ukrytý v rozdílu mezi tržním nájemným a částkou, kterou dostává majitel.

2. Jak funguje klasická správa?

U klasické správy je princip opačný.

Majitel zůstává pronajímatelem svého bytu.

Správce pro něj zajišťuje služby spojené s pronájmem a provozem nemovitosti.

Typicky se stará o:

• nalezení nájemníka,
• prověření nájemníka,
• přípravu nájemní smlouvy,
• komunikaci s nájemníkem,
• kontrolu plateb,
• řešení oprav,
• zajištění řemeslníků,
• řešení běžných provozních problémů,
• kontroly nemovitosti,
• ukončení nájmu,
• hledání nového nájemníka.

Za tuto práci majitel platí dohodnutou odměnu za správu.

Nájemné, které byt skutečně generuje, je ale jeho příjmem.

3. Největší rozdíl: jistota vs. potenciální výnos

Představme si byt, u kterého je podle aktuální situace na trhu reálně dosažitelné nájemné 28 000 Kč měsíčně.

U garantovaného nájmu může být majiteli nabídnuta například pevná částka 24 000 Kč měsíčně.

Na první pohled je rozdíl 4 000 Kč měsíčně.

Za rok:

24 000 × 12 = 288 000 Kč.

Klasická správa

U klasické správy zůstává nájemné příjmem majitele.

Pokud je byt pronajatý za 28 000 Kč měsíčně a odměna za správu činí 1 200 Kč měsíčně, majiteli po odečtení správy zůstane:

26 800 Kč měsíčně.

Za rok:

26 800 × 12 = 321 600 Kč.

Rozdíl tedy činí:

33 600 Kč ročně ve prospěch klasické správy. 

Pak při závazku na 3 roky:

33 600 × 3 = 100 800 Kč

Takže za 3 roky je celkový rozdíl 100 800 Kč.

A právě tady je důležité porovnávat oba modely.

Garantovaný nájem neznamená automaticky, že majitel nemá žádné další náklady

Podmínky se mezi jednotlivými společnostmi liší a vždy je potřeba podívat se na konkrétní smlouvu.

Není vždy pravda, že při neobsazeném bytě bude majitel vždy dostávat garantovaný nájem.

Stejně tak garantovaný nájem nemusí znamenat, že provozovatel hradí veškeré opravy, výměny vybavení nebo náklady spojené s nemovitostí.

Pokud se například pokazí lednice, pračka, bojler nebo jiná součást vybavení bytu, může být podle konkrétních smluvních podmínek její oprava či výměna stále nákladem majitele.

Proto bychom před podpisem smlouvy doporučili zjistit především:

• Co se skutečně garantuje?
• Platí se majiteli i v době, kdy je byt neobsazený?
• Kdo hradí běžné opravy?
• Kdo hradí větší opravy?
• Kdo platí výměnu spotřebičů?
• Kdo hradí nové vybavení bytu?
• Kdo řeší škody způsobené nájemníkem?
• Jak často a jakým způsobem se byt kontroluje?

A právě tady může být rozdíl mezi jednotlivými nabídkami zásadní.

Dvě společnosti mohou nabízet „garantovaný nájem“, ale jejich podmínky mohou být úplně jiné.

Jedna může převzít větší část provozních nákladů, druhá může významnou část nákladů ponechat na majiteli.

Proto není správné porovnávat pouze:

„Dostanu garantovaných 24 000 Kč.“

Správné porovnání zní:

„Kolik mi za rok skutečně zůstane po všech nákladech a co za tuto službu dostanu?“

Stejnou otázku je potřeba položit i u klasické správy.

Pokud například majitel dostane z nájmu 28 000 Kč a zaplatí 1 200 Kč za správu, zůstane mu 26 800 Kč před dalšími náklady.

Pokud ale byt například měsíc čeká na nového nájemníka, příjem za tento měsíc nevzniká.

To je skutečné riziko klasické správy.

Na druhou stranu má majitel možnost těžit z aktuálního tržního nájemného a zároveň platí konkrétní částku za to, že se o každodenní správu nemovitosti stará někdo jiný.

Proto není cílem tohoto srovnání říct, že jeden model je vždy lepší.

Cílem je ukázat, že při rozhodování nestačí porovnat dvě měsíční částky.

Je potřeba porovnat výnos, náklady, rizika, míru kontroly a rozsah služeb.

Teprve potom je možné skutečně říct, která varianta je pro konkrétního majitele výhodnější.

4. Kdo vybírá nájemníka?

To je jedna z největších praktických odlišností.

U klasické správy je nájemník vybírán pro konkrétního majitele a správce ho prověřuje podle předem stanovených kritérií.

Majitel tak může mít přehled o tom:

• kdo bude v bytě bydlet,
• jaký má příjem,
• jaká je jeho platební historie,
• kdo bude byt užívat,
• jak dlouho plánuje bydlet.

U garantovaného nájmu může být vztah nastaven jinak.

Majitel nemusí být v přímém kontaktu s konkrétním nájemníkem a výběr nájemníka může být plně v kompetenci provozovatele.

Pro někoho je to výhoda.

Nemusí nic řešit.

Pro jiného majitele je to naopak nevýhoda:

„Je to můj byt. Chci vědět, kdo v něm bydlí.“

Ani jeden přístup není špatně.

Je ale důležité vědět, který model si vybíráte.

5. Víte, kdo skutečně v bytě bydlí?

U klasické správy je majitel více zapojený do výběru nájemníka a správce s ním průběžně komunikuje.

U jiného modelu může být majitel od nájemníka výrazněji oddělen.

To může znamenat menší přehled o tom:

• kdo přesně v bytě bydlí,
• zda se počet osob v bytě změnil,
• jakým způsobem je byt užíván,
• zda se nájemníci střídají,
• zda je byt využíván jinak, než bylo původně dohodnuto.

A právě tady je dobré mít jasno ve smlouvě.

Může nájemník byt dále podnajmout?

Je možné krátkodobé ubytování?

Kdo kontroluje, zda jsou dodržována pravidla?

Jak často se byt kontroluje?

To jsou otázky, které bychom před podpisem smlouvy určitě položili.

6. Kdo se stará o samotný byt?

Nájemník může být bezproblémový.

Ale v každém bytě se čas od času něco stane.

Přestane fungovat spotřebič.

Začne protékat voda.

Rozbije se zámek.

Je potřeba instalatér.

Objeví se problém s topením.

Nebo se po několika letech ukáže, že byt potřebuje větší údržbu.

U každého modelu může být odpovědnost nastavena jinak.

Proto se ptejte:

Kdo řeší havárie?

Kdo objednává řemeslníka?

Kdo kontroluje jeho práci?

Kdo komunikuje s nájemníkem?

Kdo informuje majitele?

Kdo kontroluje stav bytu?

Protože správa nemovitosti není pouze o inkasu nájemného.

Je také o péči o majetek.

7. Kdo určuje výši nájemného?

U klasické správy je cílem pronajmout byt za co nejvyšší reálně dosažitelné nájemné podle aktuální situace na trhu.

To ale neznamená dát na inzerát nejvyšší číslo, které nás napadne.

Příliš vysoký nájem může znamenat dlouhé období bez nájemníka.

Příliš nízký nájem zase zbytečně připravuje majitele o peníze.

Správná cena je kompromisem mezi:

výší nájemného + rychlostí pronájmu + kvalitou nájemníka + dlouhodobou obsazeností.

U garantovaného nájmu může být výše částky pro majitele stanovena předem.

To přináší jistotu.

Zároveň ale majitel nemusí mít přímý užitek z každého dalšího růstu tržního nájemného.

 

8. Co se stane, když nájemné na trhu vzroste?

Představme si, že dnes je tržní nájemné 28 000 Kč.

Za dva roky se díky vývoji trhu dostane na 30 000 Kč.

U klasické správy může majitel na změnu trhu reagovat v rámci platné nájemní smlouvy a zákonných pravidel.

U garantovaného modelu záleží na konkrétní smlouvě.

Pokud je majiteli garantována pevná částka, nemusí se jeho příjem automaticky zvýšit stejným tempem jako tržní nájemné.

Jistota tedy může znamenat menší účast na růstu výnosu.

A právě to je jeden z hlavních rozdílů mezi oběma modely.

9. Co znamená „správa zdarma“?

Při porovnávání služeb se můžete setkat s nabídkou:

3 měsíce zdarma.

Nebo:

6 měsíců zdarma.

Případně i:

rok zdarma.

Taková nabídka může být samozřejmě zajímavá.

Ale není dobré porovnávat pouze délku období zdarma.

Důležité je zjistit:

• kolik stojí služba po skončení akce,
• zda existují další poplatky,
• zda se platí za nalezení nájemníka,
• zda se platí za ukončení nájmu,
• jaké jsou náklady na mimořádné služby,
• jak dlouhá je smlouva,
• jak lze smlouvu ukončit.

Nejdůležitější není, kolik měsíců je služba zdarma.

Nejdůležitější je, kolik vás celý model stojí a co za něj dostáváte.

10. Tři roky smlouvy vs. flexibilní spolupráce

Další bod, který stojí za pozornost, je délka smlouvy.

Některé služby mohou být postavené na dlouhodobém smluvním závazku.

Majitel tak může získat výhodnější podmínky nebo jistotu spolupráce, ale zároveň se zavazuje na delší dobu.

U klasické správy je podle nás důležité, aby podmínky byly především férové a srozumitelné.

Dlouhodobý vztah by měl vzniknout proto, že je majitel spokojený.

Ne proto, že nemůže snadno odejít.

Proto je dobré se vždy podívat:

Na jak dlouho smlouvu podepisuji?

Jak ji mohu ukončit?

Jaká je výpovědní lhůta?

Jsou s ukončením spolupráce spojeny nějaké sankce?

11. Co je tedy lepší?

Na tuto otázku neexistuje univerzální odpověď.

Garantovaný nájem může dávat smysl majiteli, který chce především:

• předvídatelný příjem,
• minimum starostí,
• přenesení části rizik,
• méně kontaktu s nájemníkem,
• jednoduchost.

Klasická správa může dávat smysl majiteli, který chce především:

• zachovat kontrolu nad svou nemovitostí,
• získávat tržní nájemné,
• vědět, kdo v bytě bydlí,
• mít přehled o stavu nemovitosti,
• profesionální zastoupení,
• transparentní cenu za správu.

Ani jeden model není automaticky správný nebo špatný.

Důležité je vybrat si podle toho, co od svého bytu očekáváte.

Jaký model jsme si vybrali my?

My fungujeme na principu klasické správy nemovitosti.

Majitel zůstává majitelem i přímým příjemcem nájemného.

Naší odměnou je předem dohodnutá měsíční částka podle velikosti bytu.

Naším cílem je najít kvalitního nájemníka a pronajmout nemovitost za co nejvyšší reálně dosažitelné nájemné podle trhu.

Zároveň chceme mít přehled o tom, kdo v bytě bydlí a jak se s nemovitostí nakládá.

Řešíme komunikaci s nájemníkem, běžný provoz, opravy, řemeslníky i situace, které se při pronájmu jednoduše objeví.

Nechceme slibovat, že se nikdy nic nestane.

Chceme, aby majitel věděl, že když se něco stane, má na své straně někoho, kdo to bude řešit.

 Nevybírejte podle sloganu. Vybírejte podle podmínek.

Garantovaný nájem.

Správa zdarma.

Bez starostí.

Maximální výnos.

To všechno zní dobře.

Při rozhodování bychom se ale dívali pod povrch.

Kolik skutečně dostanu?

Kdo bude bydlet v mém bytě?

Kdo nájemníka vybral?

Jak byl prověřen?

Kdo kontroluje stav nemovitosti?

Kdo řeší opravy?

Jaká je skutečná cena služby?

Jak dlouho jsem smlouvou vázán?

A především:

Dobrá správa nemovitosti není jen o tom, že vám každý měsíc přijde nájem.

Měla by pro vás znamenat jistotu, že je o váš byt dobře postaráno, víte, co se s ním děje, a když nastane problém, máte někoho, kdo ho vyřeší.